北京城建投资发展股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

一、发行人基本情况\n\n北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“发行人”或“公司”）系经北京市人民政府批准，由北京城建集团有限责任公司作为独家发起人，于1998年12月30日以发起方式设立的股份有限公司。1999年2月3日，公司股票在上海证券交易所挂牌交易，股票简称“北京城建”，股票代码“600266”。截至2022年3月31日，公司注册资本为人民币2,246,418,896元，法定代表人为储昭武，注册地址为北京市海淀区北太平庄路18号，办公地址为北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦。\n\n发行人经营范围涵盖房地产开发、销售商品房、物业管理、土地开发、城市基础设施投资与建设、高科技项目投资等多个领域。经过二十余年发展，公司已形成以房地产开发为主业，以棚户区改造、保障房建设、一级土地开发等为重要补充的业务格局，是北京市属国有控股上市公司中房地产开发业务的主要平台之一。\n\n二、本期债券的基本情况\n\n1. 债券名称：北京城建投资发展股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），债券简称“22城建01”，债券代码“185566”。\n\n2. 发行规模：本期债券发行规模为不超过人民币15亿元（含15亿元），最终发行规模根据网下询价结果及发行当日资金需求情况确定。\n\n3. 债券期限：本期债券为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。\n\n4. 票面金额及发行价格：本期债券面值为100元，按面值平价发行，发行价格为100元/张。\n\n5. 债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率由发行人与主承销商根据网下询价结果协商确定。债券存续期内前3年票面利率固定不变；在第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分债券在存续期后2年的票面利率为债券存续期前3年票面利率加/减调整基点。\n\n6. 付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。\n\n7. 发行方式：本期债券采取网下面向专业投资者询价配售的方式发行，网下申购由发行人与主承销商根据询价情况进行配售。\n\n8. 发行对象：本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的专业投资者公开发行，不向公司股东优先配售。个人投资者不得参与本期债券的发行认购。\n\n三、发行人主要财务数据及指标\n\n根据发行人2022年一季度财务报表及2021年年度审计报告（经致同会计师事务所审计），截至2022年3月31日，发行人合并口径资产总额为2,733.70亿元，负债总额为2,454.55亿元，所有者权益合计为279.15亿元；2022年1-3月实现营业收入127.98亿元，利润总额13.63亿元，净利润8.53亿元；资产负债率为89.79%，扣除预收款项后的资产负债率为67.83%，全部债务资本化比率为67.42%。\n\n2021年度，发行人实现营业收入339.42亿元，较上年同期增长20.14%；实现净利润14.92亿元，归属于母公司所有者的净利润11.10亿元；经营活动产生的现金流量净额为20.40亿元。盈利能力保持稳定，资产负债结构处于行业合理水平，经营性现金流为公司偿债能力提供了良好保障。\n\n从偿债指标来看，截至2021年末，发行人EBITDA全部债务比为0.038，EBITDA利息倍数为1.27倍，近三年平均EBITDA利息保障倍数大于1，能够为人息支付提供一定保障。公司流动比率和速动比率保持在合理水平，融资渠道畅通，综合偿债能力较强。\n\n四、本期债券的募集资金用途\n\n本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司到期回售的公司债券本金及利息、补充流动资金，具体用途及使用金额由发行人根据实际情况确定。募集资金使用将严格按照《募集说明书》的约定以及相关法律法规的规定执行。\n\n如本期债券募集资金的实际到位时间、金额与募集说明书披露的有差异，发行人可根据实际情况调整募集资金的具体使用安排，但不得改变募集资金用途或将其用于弥补亏损和非生产性支出。发行人已制定《募集资金管理制度》，对募集资金的存放、使用、管理和监督进行了明确规定，确保募集资金的使用符合法律法规和公司内部管理制度的要求。\n\n五、信用评级与增信措施\n\n根据联合资信评估股份有限公司出具的《北京城建投资发展股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，发行人主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AAA，表明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境影响，违约风险极低。\n\n本期债券为无担保债券，不设置增信措施。作为北京市国资委下属的优质国有控股上市公司，发行人具备良好的融资能力和畅通的融资渠道，在多家银行获得较高的综合授信额度。截至2022年3月31日，公司获得的银行授信总额度为722.14亿元，尚未使用额度为420.80亿元，此外公司通过债券融资及资本补充进一步优化融资结构，充足的授信额度和丰富的融资渠道为债券到期偿还提供了有力保障。\n\n六、发行人主要核心优势\n\n第一，地域品牌优势显著。发行人在房地产开发领域深耕北京市场多年，承建了国家体育馆、奥运村、首都机场T3航站楼等多项国家级、市级重点工程及配套服务设施，在首都房地产市场具有较好的品牌号召力和市场影响力，多次荣获“鲁班奖”“詹天佑奖”等建筑工程领域国家级奖项。\n\n第二，项目储备丰富多元。发行人立足北京、布局全国，持续巩固北京核心区域地产开发优势，同时在天津、成都、重庆、三亚等重点城市深耕拓展，在特色小镇、政策性住房和一级土地开发等领域形成丰富的项目储备，为公司中长期发展提供稳固支撑。\n\n第三，国有企业背景优势突出。发行人控股股东北京城建集团有限责任公司为北京市国资委下属大型企业集团，在基础设施投融资、城市建设和公共服务领域建设成绩突出，国资体系和资本市场议价能力为公司持续获得金融资源奠定了基础。\n\n第四，购地模式和业态创新领跑行业。发行人以“文旅地产、棚改地产、黄金区位持有经营”三大转型方向为指导，在城市更新和老旧小区改造上发挥综合性一级开发和产业协同优势，在城市院线拓展、特色小镇布局中持续研究和实践，为公司业务模式的多元延伸打下了很好基础。在一二级联动开发模式等方面走在行业前列。\n\n综上，本期债券发行系发行人优化融资结构、降低融资成本的重要举措，发行人整体经营稳健、资产负债结构合理、资信评级高、增信实力强，债券还本付息具有较强的保障。公司将遵循债券市场“公平、公正、公开”原则，充分保护债券投资者的合法利益。，